【文／蔡碧月】2025年以後，台灣一半的人口超過45歲，成為勞動市場的中堅，如果選擇不婚不生，現在就要為新獨老生活準備，然而，在高房價年代，到底是買房好？租房好？還是把目標放在養老院？本文透過專門研究退休規劃的十方老師，從實際案例出發，拆解背後的成本、效益與人生風險，為40+世代擬出一套可操作的「新獨老房事」策略。

決定前先算成本：買房派與租房派的盲點

「40歲以後買房好？還是租房好？這不是買房派和租房派之爭。」十方老師一開口，就點出這個無謂的爭論。她強調，下決定之前，要先把成本與效益算清楚。

為了說明差異，她先舉了一個真實案例。

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20年前，一位友人在新竹竹北購入一戶市價約910萬元的新成屋。房價上漲後，2025年以3290萬元賣出，看似一筆不錯的房產投資。

但若回到買房支出，並沒有想像中的簡單輕鬆。友人買房當初的頭期款是182萬元、裝潢200萬元，房貸每月本利還34464元，20年下來，房子持有的成本如裝修、利息、仲介費、管理費、火險、稅金維修費等，總共是574萬元。

如果沒有買房，同一筆錢拿去投資呢？

十方老師假設，同樣條件下，20年前投入的382萬元拿來投資台灣大盤，每月定期定額34464元（20年、240期），每月花2萬5租房，以台灣加權股票大盤指數的平均報酬率10%（採長期平均）來算，扣掉稅金，20年後約可回收4600萬元。

若同樣條件改投元大台灣0050，到2025年時，這筆錢會滾成6865萬元。「投資大盤和買房的回收金額差距超過一千萬， 如果換成0050，差距甚至接近一倍；算下來，竹北案例年化報酬約5.8%，投資股票的加權指數是10%。」

十方老師強調，「買房的效益不差，問題是持有房子的『成本』太高，20年下來是574萬，股票交易成本（手續費＋證交稅）不過16萬，兩者根本不在同一個量級。」

單從以上數字來看，是不是40歲後就不該買房？十方老師認為，40歲後買房，不是不能買，而是買房的邏輯必須徹底改變，從「住得爽」轉為「資產用途」！

40歲後買房派教戰守則：

買房觀念：1.小而新、20坪；2.房價是年薪10倍以內；3.做好信託。

十方老師解釋，40歲後買房，房子不再只是居住空間，而是未來可以啟動養老（以房養老）的關鍵資產。由於銀行在評估以房養老的反向抵押時，通常會以「借款人年齡＋屋齡 ≦ 80」作為重要條件，假設40歲買房時，20年後60歲啟動以房養老，屋齡最好仍在20年內，才能取得較佳鑑價。

因此，40歲買房第一點就是小而新，最好是18～25坪的小兩房，因為套房不易貸款。

其次，40歲後才背房貸，萬一失業，一不小心可能陷入賤賣房產的窘境，因此買房時的總價不要太高，不要超過年薪10倍，避免現金流過度緊張。

最後，因為沒有繼承人，不要忽略將房子轉換成失能後的保障，設立「房產安養信託」，指定意定監護人，明確規範資金用途（安養、醫療、捐贈），規避不婚不生的新獨老風險。

結論：買房族要買得小，買得新，買得剛好，然後要做好信託。

租房派其實更難：你得成為「聰明的遊牧者」

40歲後租房派教戰守則：

租房觀念：1.成為聰明的遊牧者找尋「合理物件」，2.學會與房東談判，3.預備老後生活現金流。

十方老師解釋，在少子化之下，可預見的是租房人口減少、空屋變多，未來是租房者強勢時代！雖然房租多寡無法控制，但可以談判，房東最在意的是麻煩與不確定性，因此，租房時主動證明自己是優質房客，提供工作、薪資等財力證明，或是交通罰單無違規紀錄，證明自己的信用，增加談判優勢。

更進階一點的作法，可以成為「整合型租房企劃者」，比如找一間透天，和房東談長約，除了自住外也讓爸媽入住，但長輩要付房租，這樣租金就可以下降。

她提醒，租屋者60歲後要作好房子被收回、進入養老院的打算。年輕時沒有買房、沒有頭期款押在房子裡，就要為60歲後需要的現金流作儲蓄和投資。而且，依照自身條件找房子，當一個聰明的遊牧者，而不是去市中心搶最好條件的物件，要住到城市外圍也可以。

結論：40歲後選擇租房，比買房更難，因為需要高度的自制力與規劃能力。不婚不生的租房者不用買房，不代表可以把多出來的錢花掉。最大的責任，是把省下來的錢管好以利養老。

養老院與以房養老：新獨老的最後一哩路

40歲後養老院預備教戰守則：

養老院派觀念：在台灣想要「租屋住到老」困難度高，不是因為租屋制度不合理，而是因為租屋市場沒有負責接住老年風險的義務。不管是租房者或買房者，老後想住養老院，都要有穩定現金流。

資深理財講師、熟悉養老信託的十方老師表示，不婚不生60歲後的主流解法，包括入住養老村或發展中的「青銀共居」型態住宅。「青銀共居宅」不需要購屋，結合居住、生活支持與一定程度的照護，理念很好，但目前僅有少數試驗型案例，仍屬於早期發展階段，因此比較可行的還是養老村。

據她所知，目前養老村的一次性押金（類似首付）大約700萬元，20年生活費保守估計400萬的話，租房者必須在60歲前滾出這筆錢來。

另一方面，買房者可以啟動「以房養老」，將名下房產做反向抵押，銀行依據「屋齡＋借款人年齡≦ 80」」評估可貸金額，每月或分期提供現金流，作為養老村押金或生活費來源。

假設40歲的時候買700萬元，到60歲時候房價漲到了一千萬元。此時，透過「以房養老」反向抵押20年，每月拿回兩萬，加上勞保、勞退最多可領到2萬多元，每月約4 ~ 5萬元可用，就可以安全下莊了。

「萬一領到80歲領完怎麼辦？」十方老師表示，這時房子又過了20年，可以透過銀行鑑價重估把房子剩餘價值再借出來。

「人生真正的安全感，不在房子裡，而是心理。」十方老師提醒，獨老世代要有搬家的打算，年輕時住的房子可能不適合居住了，在60時歲賣掉名下的漂亮房子或是從市中心搬到郊外，可能讓人產生強烈的失落與自我否定，但那其實是錯把「安全感」放在房子上，「真正的安全感來自：穩定現金流、親密關係、能夠選擇生活地點的自由。」

總結來說，本次探討40+世代的「新獨老房事」，誠如十方老師所言﹕「房子不是身份證，也不是價值證明。它只是一個工具。」尤其45歲是人生下半場的開始，不論想買房或租房或老後住養老村，把握壯年最後決斷期，提早規劃，未來新獨老生活是快樂還是孤苦？

現在正是關鍵。

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